Un marché parisien qui se stabilise, mais reste très sélectif
Après plusieurs années marquées par la remontée des taux, la baisse des volumes de transactions et l’ajustement des prix, le marché immobilier parisien semble avoir retrouvé un certain équilibre.
En septembre 2026, il serait toutefois prématuré de parler d’une véritable reprise. Les prix se stabilisent, les acquéreurs reviennent progressivement, mais le marché reste exigeant et très différencié selon les quartiers et la qualité des biens.
Pour les vendeurs comme pour les acquéreurs, une tendance générale ne suffit donc plus à prendre une décision. L’analyse précise du bien et de son environnement reste essentielle.
Prix de l’immobilier à Paris : autour de 9 600 €/m²
Selon le dernier repère disponible des Notaires du Grand Paris, le prix moyen des appartements anciens à Paris s’établissait à 9 600 €/m² au 1er trimestre 2026, soit une progression de 1 % sur un an.
Cette moyenne cache cependant des écarts considérables entre les arrondissements : environ 7 530 €/m² dans le 19e contre 14 060 €/m² dans le 6e.
Dans le 11e arrondissement, les niveaux de prix peuvent également varier sensiblement d’une rue à l’autre. Certains secteurs se situent autour de 9 600 à 10 300 €/m², tandis que des emplacements particulièrement recherchés peuvent dépasser 10 900 €/m².
À Paris, parler simplement de « prix au m² » n’est donc plus suffisant.
Pour estimer correctement un appartement, il faut prendre en compte son emplacement précis, mais aussi l’immeuble, l’étage, la luminosité, l’exposition, l’état du bien, la présence d’un extérieur, le DPE et la qualité de la copropriété.
Transactions : un marché qui se normalise progressivement
Les volumes de ventes restent inférieurs à ceux des années les plus dynamiques.
Au 1er trimestre 2026, les transactions à Paris étaient en baisse de 13 % sur un an. Cette comparaison doit néanmoins être nuancée, le début de l’année 2025 ayant été particulièrement actif avant l’entrée en vigueur de la hausse des droits de mutation.
Sur une période plus récente, de mars à mai 2026, la baisse des volumes à Paris était limitée à 2 % sur un an.
Ces chiffres traduisent davantage une normalisation progressive du marché qu’un nouvel effondrement.
Le marché parisien reste donc actif, mais il est devenu plus sélectif : les biens de qualité et correctement positionnés trouvent leur acquéreur ; les biens surévalués peuvent rester longtemps sur le marché.
Taux de crédit immobilier : autour de 3,2 %
Les conditions de financement se sont améliorées par rapport aux années 2023-2024, mais la baisse des taux semble désormais moins rapide.
La Banque de France indiquait un taux moyen de 3,22 % en avril 2026 pour les nouveaux crédits à l’habitat, hors renégociations.
Pour les acquéreurs, le contexte est donc plus favorable, mais attendre une hypothétique remontée sous les 3 % n’est pas nécessairement la meilleure stratégie.
Une baisse future des taux pourrait en effet être accompagnée d’une remontée des prix ou d’une concurrence plus importante entre acquéreurs.
Le bon moment pour acheter dépend donc autant du financement que du prix du bien et du projet personnel.
Investissement locatif : le dispositif « Relance logement »
La fiscalité immobilière évolue également avec le nouveau dispositif Relance logement / Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026.
Le dispositif concerne notamment certaines acquisitions dans le neuf ainsi que des logements anciens faisant l’objet de travaux importants. Il prévoit, sous conditions, un engagement de location nue pendant neuf ans et le respect de plafonds de loyers.
Pour un investisseur parisien, certains appartements anciens nécessitant des travaux peuvent ainsi présenter un intérêt particulier.
Mais une simulation globale reste indispensable avant toute décision :
prix d’acquisition + travaux + financement + fiscalité + loyer plafonné + charges = rentabilité réelle.
Le dispositif fiscal ne doit jamais être analysé isolément.
Location à Paris : l’encadrement des loyers reste déterminant
À Paris, l’encadrement des loyers continue de s’appliquer.
Le montant du loyer dépend notamment du secteur géographique, du nombre de pièces, de l’époque de construction, du caractère meublé ou non du logement et de ses caractéristiques.
Pour un bailleur, la valeur locative supposée d’un appartement ne suffit donc plus.
Il faut également intégrer :
le loyer légalement applicable ;
les charges ;
la fiscalité ;
le DPE ;
les éventuels travaux ;
la rentabilité nette.
Un appartement peut être très bien situé et pourtant présenter une rentabilité décevante si ces différents paramètres ne sont pas correctement anticipés.
Le DPE : un critère désormais incontournable
Le diagnostic de performance énergétique est devenu un véritable élément de valorisation du patrimoine immobilier.
Pour un propriétaire bailleur comme pour un vendeur, un logement énergivore peut entraîner des travaux importants, une diminution de sa valeur, des contraintes de location et davantage de difficultés lors de la revente.
À l’inverse, un appartement correctement rénové sur le plan énergétique peut constituer un véritable atout sur le marché.
Le DPE doit donc être intégré à l’analyse du bien dès le début d’un projet de vente, d’achat ou d’investissement.
Que retenir selon votre projet immobilier ?
Vous souhaitez vendre à Paris
Le juste prix est aujourd’hui déterminant.
Un appartement correctement estimé peut trouver son acquéreur dans un délai raisonnable. À l’inverse, un prix trop élevé risque de provoquer une absence de visites, puis des négociations plus importantes et, finalement, plusieurs baisses de prix.
La question n’est donc pas seulement : « Combien vaut mon appartement au m² ? »
Elle est plutôt : « À quel prix mon appartement peut-il réellement se vendre aujourd’hui, compte tenu de ses caractéristiques et de son emplacement ? »
Vous souhaitez acheter
Le contexte offre davantage de possibilités qu’il y a quelques années :
une offre plus importante ;
des prix globalement stabilisés ;
un crédit redevenu plus accessible.
Il peut donc être pertinent de rechercher le bon bien au bon prix, plutôt que d’attendre uniquement une nouvelle baisse des taux.
Vous êtes bailleur
Avant de louer un appartement, il est important de vérifier sa situation au regard de l’encadrement des loyers, son DPE, les éventuels travaux à prévoir et la rentabilité réellement obtenue.
Vous êtes investisseur
Le dispositif Relance logement peut ouvrir de nouvelles possibilités, notamment pour certains biens anciens nécessitant des travaux.
Mais chaque opération doit être étudiée individuellement afin de mesurer son intérêt réel.
Mon regard sur le marché parisien en septembre 2026
Le marché immobilier parisien n’est plus bloqué, mais il n’est pas encore dans une phase de forte reprise.
Les prix se sont stabilisés, les transactions repartent progressivement et les conditions de crédit sont plus favorables qu’auparavant.
Dans le même temps, Paris reste un marché extrêmement hétérogène.
Deux appartements situés dans le même arrondissement peuvent avoir des valeurs très différentes selon leur rue, leur immeuble, leur étage, leur luminosité, leur état ou leur DPE.
Après 30 ans dans l’immobilier, je constate plus que jamais l’importance d’une analyse précise du bien et de son environnement.
En 2026, la qualité du bien et la justesse de son prix sont les deux éléments essentiels pour réussir une vente.
Que vous envisagiez de vendre, d’acheter, de louer ou d’investir à Paris ou en proche couronne, une analyse personnalisée permet de prendre une décision sur des bases concrètes, plutôt que sur une simple moyenne de marché.
